Vermögen aufbauen ohne Eigenkapital

funktioniert am besten mit Immobilien. Wir vermitteln die passende Finanzierung.
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funktioniert am besten mit Immobilien. Wir vermitteln die passende Finanzierung.

Beachten Sie dabei einige Hinweise:

  • Finanzierungen von Immobilien ohne Eigenkapital sind zwar möglich, allerdings verbessern sich die Konditionen, je mehr Eigenkapital Sie einsetzen. Denn das Risiko für die Banken sinkt mit mehr Eigenkapital

  • Verbessern Sie die Haushaltsrechnung durch einen weiteren Antragsteller. Antragsteller und Käufer müssen nicht identisch sein: Sie können auch einen weiteren Antragsteller hinzufügen, wenn dieser nicht Käufer werden soll.

  • Die Verwendung einer unbelasteten Immobilie (ohne Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch) als zusätzliche Sicherheit kann die Konditionen wesentlich verbessern. Haben vielleicht Eltern oder Verwandte eine unbelastete Immobilie?

    • Ist vielleicht die unbelastete Immobilie so viel wert, dass diese verwendet werden kann, um einen Kredit für eine "wohnwirtschaftliche Verwendung" aufzunehmen, um damit eine andere Immobilie zu finzieren?

    • Vielleicht wollen so Eltern ihre Kinder unterstützen?

  • Angestellte erhalten bessere Konditionen als Selbständige

    • Sie sollten unbefristet und nicht in der Probezeit sein

  • Tipps zur Finanzierung

endfälliges Darlehen + Tilgungsersatz: gute Konditionen, geringe Rate, auch bei knapper Haushaltsrechnung. 80 % + 20 % + Nebenkosten.

Folgendes Beispiel gehen davon aus, dass der Beleihungswert[1] dem Kaufpreis entspricht.

Beispiel 1. 100 % Finanzierung[2] mit Tilgungsersatz[3]. Kaufpreis = Beleihungswert = 200.000 €, Stand 24.04.2025

Kaufpreis ohne Nebenkosten (100 %) 200.000 €

Variante mit minimaler Rate:

  • endfälliges Darlehen 160.000 € (80 %), Zins 3,70 % p. a.; 493,33 € p. m.

  • Tilgungsersatz 160.000 € (80 %), 1 % p. a.; 133,33 € p. m.

  • KfW Darlehen 40.000 € (20 %), 35 Jahre, Zins 3,77 % + Tilgung 1,45 %; 174,08 € p. m.

  • Rate gesamt: 801 € p. m.

Variante mit minimalem Zinssatz:

  • endfälliges Darlehen 160.000 € (80 %), Zins 3,60 % p. a.; 480,00 € p. m.

  • Tilgungsersatz 160.000 € (80 %), 3 % p. a.; 400,00 € p. m.

  • KfW Darlehen 40.000 € (20 %), 25 Jahre, Zins 3,74 % + Tilgung 2,58 %; 210,63 € p. m.

  • Rate gesamt: 1091 € p. m.

Obige Alternative zum Annuitätendarlehen[4] funktioniert auch bei knapper Haushaltsrechnung und ohne "Lebensphasenbetrachtung" (Renteneintritt usw.), sogar in Kombination mit einem zusätzlichen Kredit für die Nebenkosten (die meisten Banken fordern echtes Eigenkapital). Sie ist auch bei befristetem Aufenthaltstitel möglich.

Sinnvoll ist eine 100 % Finanzierung[2]:

  • 80 % - endfälliges Darlehen + Tilgungsersatz[3]

  • 20 % - Kredit aus dem KfW 124 Wohneigentumsprogramm
    KfW 124 gibt es nur für vollständige oder teilweise Eigennutzung und maximal 100.000 €

  • individuelle Lösung für die Nebenkosten

Insbesondere empfehlen wir die Variante mit minimaler Rate, um Ihre Haushaltsrechnung zu schonen. Sie können jederzeit mehr zahlen, wenn Sie keine bessere Verwendung für Ihr Geld haben sollten.

Finanziert wird mit dieser Kombination maximal der Kaufpreis (100 % Finanzierung[2]).
Wertsteigernde geplante Modernisierungen erhöhen den Beleihungswert.
Zusatzsicherheiten erhöhen den Beleihungswert.
Die Nebenkosten sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Eine Besonderheit dieser Bausparkasse ist, dass auch akzeptiert wird, wenn Sie die Nebenkosten über einen Ratenkredit, ein nachrangiges Darlehen oder wie auch immer finanzieren. Viele Banken lehnen eine Finanzierung ab, wenn das Eigenkapital kein echtes Eigenkapital ist, sondern zeitgleich ein Ratenkredit aufgenommen wird.

Gleiche Konditionen in ganz Deutschland. Aufschläge für besondere Situationen (Selbständige, …​)

Wir prüfen individuell, ob andere Konzepte wie ein klassisches Annuitätendarlehen[4] sinnvoller und besser sind.

Hier klicken: Warum 100 % finanzieren? Warum mit niedriger Rate? Warum 80 % + 20 %?

Ein sinnvolles Ziel einer cleveren Finanzierung ist es, die Rate und insbesondere die Zahlungen für Tilgungen oder Tilgungsersatz[3] zu minimieren, auch wenn sich der Sollzins dadurch erhöht.

  1. das größte Problem der meisten Finanzierungen ist eine knappe oder sogar negative Haushaltsrechnung.

    • Schonen Sie Ihr Eigenkapital[5]!

    • Zahlen Sie so wenig und so langsam wie möglich!

    • Bevorzugen Sie eine Variante mit möglichst geringe Rate, auch wenn der Sollzinssatz um 0,10 % höher ist!

    • Verderben Sie sich nicht zukünftige Finanzierungen oder Kredite durch eine freiwillig zu hoch angesetzte Rate, an die Sie 10 Jahre gebunden sind.
      Mehr zahlen geht immer, weniger nimmer.

  2. Ein wichtiger Vorteil der Immobilien-Finanzierung: Die Inflation[6] arbeitet für Sie. Während sich der Wert der Immobilie erhöht, verringert sich der Wert der Restschuld.

    • Eine Restschuld von 100.000 € in 10 Jahren entspricht

      • bei einer Inflation von 2 % einem heutigen Wert von 82.000 €.

      • Bei einer Inflation von 3 % sind es heute 74.000 €,

      • bei einer Inflation von 4 % sind es heute 67.000 €,

      • und bei einer Inflation von 5 % nur 61.000 €.

    • Um den Effekt der Inflation maximal zu nutzen und um Eigenkapital zu schonen, sollte man während der Laufzeit idealerweise nur die Zinsen bezahlen, ohne zu tilgen. Leider ist das in Deutschland nicht (mehr) möglich, und Banken verlangen einen Tilgungsersatz[3] als Sicherheit, der dazu dient, dass das Darlehen auch tatsächlich zurückbezahlt werden kann.

    • je weniger und langsamer sie zurückzahlen, desto länger ist die Laufzeit. Ideal wäre eine unendliche Laufzeit (Kredit nie zurückzahlen).
      Zahlen Sie nur dann freiwillig schneller und mehr zurück, wenn Sie keine bessere Anlagemöglichkeit für Ihr Geld haben.
      Eine möglichst lange Laufzeit ist kein Nachteil, sondern oft ein Merkmal einer cleveren Finanzierung.

    • Lassen Sie sich nicht durch die "hohen Gesamtzinsen über die Laufzeit" vom rechten Weg abbringen. Wenn Sie zukünftige Zahlungen und den Einfluss der Inflation richtig bewerten wollen, dann müssen Sie den Nettobarwert[7] zukünftiger Zahlungen zum heutigen Zeitpunkt ermitteln: Was haben zukünftige Zahlungen heute für einen Wert?
      Das mag nicht intuitiv sein. Es ist aber die beste Möglichkeit, Finanzierungen über einen Zeitverlauf zu bewerten.
      Vereinfacht: Wenn Sie Ihr Eigenkapital mit einer besseren Rendite anlegen können, als Sie für die Zahlung von Raten zahlen, egal ob Zinsen oder Tilgung, dann nutzen Sie das Fremdkapital[8].

  3. Warum 80 % von der Bank und 20 % mit einem Kredit KfW 124 Wohneigentumsprogramm?
    Weil die Konditionen bis 80 % BLA[1] viel besser sind, als bei BLA > 80 %. Und weil diese Konditionen aktuell besser sind, als KfW-Konditionen.

  4. Wenn sich dadurch die Konditionen nicht verschlechtern, dann wählen Sie eine Finanzierung, bei der Sie flexibel bei Bedarf zusätzlich zurückzahlen oder einzahlen können (Sondertilgung, Sonderzahlung bei Tilgungsersatz[3]). Diese Optionen sollten Sie allerdings nur nutzen, wenn Sie überschüssiges Eigenkapital nicht zu guten Konditionen alternativ anlegen können.

  5. Vertrauen Sie meiner analytischen Expertise und praktischen Erfahrung!
    Ich besitze fremdfinanzierte Immobilien mit laufenden Finanzierungen im 7-stelligen-Euro-Bereich.
    ⇒ Besuchen Sie meine Website für die Analyse von Immobilien-Investitionen:
    der-immobilien-investor.de

Beispiel 2. Wenn die Maklerprovision nicht separat bezahlt wird, sondern im Kaufpreis enthalten ist, dann ist das für die Finanzierung besser. ⇒ Der Beleihungswert wird größer, weniger Eigenkapital wird benötigt.

Über uns: Görtz-Invest

Germo Görtz
Germo Görtz, Berlin
Hier klicken: Selbstüberlistung durch finanzierte Immobilien

Selbstüberlistung durch finanzierte Immobilien - Zwangssparen statt Konsum

Das ist übrigens auch der Grund dafür, dass Personen, die durch eine selbst genutzte Immobilie zwangsgespart haben, meistens reicher sind als ihre Freunde, die immer zur Miete gewohnt haben - obwohl die Rendite von Immobilien ziemlich niedrig ist. Nicht die Investition selbst macht den Unterschied, sondern die Rückwirkung auf das eigene Verhalten.
— Professor Christian Rieck
Anleitung zur Selbstüberlistung

  • Finanzieren Sie eine Immobilie mit Fremdkapital.

  • Zahlen Sie Raten für ein Immobiliardarlehen.

  • Was Sie durch Zwangssparen in die Immobilie investieren, können Sie nicht mehr für Konsum ausgeben.

⇒ Werden Sie reicher, als ihre Freunde.
Hier klicken: Schonen Sie Ihr Eigenkapital! Bewahren Sie Liquidität!

Eigenkapital[5] ist ein wertvolles Gut, das man nicht leichtfertig verplempern sollte. Was weg ist, ist weg. Und es fehlt vielleicht für die nächste Finanzierung oder Instandhaltung.

  • Sie haben die Möglichkeit, durch den Einsatz von mehr Eigenkapital die Konditionen einer Immobilienfinanzierung zu verbessern oder überhaupt erst eine Finanzierung zu ermöglichen.

  • Statt Ihr wertvolles Eigenkapital zur Verbesserung der Konditionen zu verwenden, könnten Sie es in eine alternative Anlage mit hoher Rendite[10] und hoher Liquidität[11] investieren. Gleichzeitig nehmen Sie mehr Fremdkapital[8] für die Finanzierung der Immobilie auf, dafür bezahlen Sie Zinsen. Und mit der alternativen Investition könnten Sie mehr erwirtschaften, als Sie Zinsen für die Finanzierung zahlen. Gleichzeitig ist diese Anlage sehr liquide[11] - Sie können schnell und einfach darauf zugreifen.

Unsere professionelle Vermögensverwaltung kümmert sich um Ihr Eigenkapital[5]. Wir bieten verschiedene Strategien von viel Sicherheit bis viel Ertrag.

Autoselect - powered by MorgenFund

Andere Vermittler verkaufen Ihnen Bausparverträge[12]. Das könnten wir auch, halten diese aber normalerweise für weniger flexibel. Es gibt sie bei uns nur dann als Bestandteil eines Finanzierungskonzepts, wenn sie sinnvoll sind. Bespielsweise im Konzept endfälliges Darlehen + Tilgungsersatz: gute Konditionen, geringe Rate, auch bei knapper Haushaltsrechnung

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Erweiterter Annuitätendarlehen Kreditrechner (Hier klicken!)
Berücksichtigt werden: Eigenkapital, PLZ, Art der Nutzung (selbst wohnen / vermieten), Alter, Haushaltseinkommen, zweiter Antragsteller, …​

Die Angebote sind individueller, als beim Kreditrechner Individuelles Zinstableau, da mehr Einflussfaktoren berücksichtigt werden.

Welche Vorteile hat eine Finanzierungs-Vermittlung mit Goertz-Invest?

Hier klicken: Warum Görtz-Invest?

  • Annuitätendarlehen Kreditrechner

  • Mehr Lösungsalternativen:
    mit einem Finanzierungsvermittler als mit einer Bank.

  • Mehr Geld sparen:
    Kostengünstigere Kredite als direkt bei der Bank.

  • Hohe Erfolgsquote:
    Die Wahrscheinlichkeit auf eine Finanzierungszusage ist mit einem Finanzierungsvermittler deutlich höher.

  • Vermögen aufbauen ohne Eigenkapital

  • Tipps zur Finanzierung

  • Finanzierung schwieriger Fälle

  • Kapitalbeschaffung:

    • mit Ratenkrediten[9] oder Blankokrediten[13] (Blanko = ohne Grundschuld[14])

    • Kapitalbeschaffung mit einer Immobilie als Sicherheit ("Haus als Sicherheit")

      Eine unbelastete Immobilie (ohne bestehenden Eintrag einer Grundschuld[14]) kann zur Kapitalbeschaffung für "wohnwirtschaftliche Zwecke" verwendet werden. Sie können damit beispielsweise eine Modernisierung oder auch den Kauf einer anderen Immobilie finanzieren, sogar Ihre Ferienimmobilie im Ausland.

  • SCHUFA neutrale Kreditanfragen:
    Wenn der Kunde eigenständig bei der Bank eine Finanzierungsanfrage stellt, wird dies oft in der SCHUFA angemerkt.

  • Falls Sie modernisieren wollen (oder müssen):
    Nutzen Sie den KfW Sanierungsrechner, um sich über den Bedarf zu informieren.
    Ein Vermögensschutz-Beratung zum Schutz vor staatlich verordneten Zwangs-Modernisierungen können wir leider noch nicht anbieten, dafür aber die Finanzierung einer Modernisierung mit echten Konditionen.

  • Persönliche Beratung:
    Wir nehmen uns Zeit für Ihre Anliegen und unterstützen Sie bei der Suche und Finanzierung von Wohnimmobilien.

  • Finanzierung von Nicht-EU-Ausländern

    Für die Einreise und den Aufenthalt bedürfen Ausländer grundsätzlich eines Aufenthaltstitels. Das Aufenthaltsgesetz sieht insgesamt sieben verschiedene Aufenthaltstitel vor:

    • die Aufenthaltserlaubnis

    • die Blaue Karte EU

    • die ICT-Karte

    • die Mobiler-ICT-Karte

    • die Erlaubnis zum Daueraufenthalt – EU

    • die Niederlassungserlaubnis

    • und das Visum

    Nomalerweise benötigen Nicht-EU-Ausländer eine Niederlassungserlaubnis oder zumindest eine Blue Card (Blaue Karte EU), um finanziert zu werden.

    Wir können auch Nicht-EU-Ausländer finanzieren, die nur eine Aufenthaltsgenehmigung haben. Das kann zwar teurer sein, als bei anderen Banken. Aber besser etwas teurer, als gar nicht.

Die Aufarbeitung der Finanzierungsunterlagen erfolgt, sofern nicht anders vereinbart, kostenfrei. Ausnahme sind spezielle Unterlagen, z.B. Grundbuchauszüge, falls wir diese kostenpflichtig besorgen sollen.

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Was unsere Kunden sagen

Warum beschäftige ich mich mit Immobilien- und Baufinanzierung?

Hier klicken: Warum Immobilien- und Baufinanzierung

Mein erstes Standbein, die IT-Beratung AISBERG, ist zu 100 % von Microsoft-Technologien abhängig. Nachdem ich vor einigen Jahren erlebte, wie sich Großkonzerne und so auch Microsoft in einigen Märkten benehmen, wie "Sanktionen" und Technologie-Entzug als wirtschaftliche Waffe im Krieg gegen andere Länder eingesetzt werden, entschloss ich mich, meine Abhängigkeit von Microsoft zu reduzieren. Als der-Immobilien-Investor interessiere ich mich schon lange für Investitionen in Immobilien[15] mit Fremdkapital. So wurden Baufinanzierung und Kapitalanlage-Immobilien[15] zu meinem zweiten Standbein, in einer starken Partnerschaft mit erfahrenen Profis.

1. Beleihungsauslauf, BLA: ein prozentualer Wert, der das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Immobilie angibt. Er dient Banken als Risikomaß und beeinflusst die Zinshöhe der Baufinanzierung. Der maximale Beleihungswert einer Immobilie ist der Kaufpreis. Daher ist es sinnvoll, für eine Erhöhung des Beleihungswerts die Maklerprovision in den Kaufpreis hineinzuverlagern, statt separat zu bezahlen.
2. 100 % Finanzierung: Die 100 % beziehen sich auf den Kaufpreis, nicht auf den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Kaufpreis = 100 %. Korrekter ist: Beleihungswert = 100 %. Der maximale Beleihungswert einer Immobilie ist der Kaufpreis. Daher ist es sinnvoll, für eine Erhöhung des Beleihungswerts die Maklerprovision in den Kaufpreis hineinzuverlagern, statt sie separat zu bezahlen. Da die Nebenkosten gerne pauschal mit 10 % angenommen werden, gibt es den Begriff "110 % Finanzierung", womit die Finanzierung inklusive der Nebenkosten gemeint ist. Wertsteigernde Modernisierungen können den Beleihungswert über den Kaufpreis hinaus erhöhen.
3. Tilgungsersatz, Tilgungssurrogat: für ein Darlehen wird eine Tilgungsaussetzung vereinbart. Das geliehene Geld muss auch hierbei zurückgeführt werden. Die Bank verlangt andere Sicherheiten, wie Ansprüche auf Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen o. a. Die zum Zeitpunkt der Zuteilung zur Verfügung stehende Summe löst das Darlehen ganz oder teilweise ab.
4. Annuität: Ein Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Dabei bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich (zumindest während der vereinbarten Zinsbindungsfrist). Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Es handelt sich dann um einen Voll-Tilger.
5. Eigenkapital: im Gegensatz zum Fremdkapital jene Mittel, die von den Eigentümern einer Unternehmung zu deren Finanzierung aufgebracht oder als erwirtschafteter Gewinn im Unternehmen belassen wurden (Selbstfinanzierung)
6. Inflation: Unter einer Inflation (lateinisch inflare, "aufblähen", "anschwellen lassen"; oder Preissteigerung, Teuerung) wird in der Volkswirtschaftslehre und Wirtschaft der Anstieg einzelner Preise oder des Preisniveaus in einem Staat innerhalb eines bestimmten Zeitraums verstanden, ohne dass dies auf Mengen- oder Qualitätsveränderungen der Güter und Dienstleistungen zurückzuführen ist. Sofern die Preise in einer Volkswirtschaft fallen, spricht man von Deflation, bleiben sie konstant von Preisniveaustabilität.
7. Nettobarwert, Kapitalwert, englisch net: present value (NPV): eine betriebswirtschaftliche Kennzahl der dynamischen Investitionsrechnung, er wird zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Investitionen ermittelt. Der Nettobarwert ist der Barwert aller mit der Investition verbundenen Ein- und Auszahlungen über den zu erwartenden Nutzungszeitraum der Investition. Dabei wird ein Diskontierungszinssatzes angewendet, denn Zahlungsflüsse in der Zukunft haben einen anderen Wert, als Zahlunsflüsse heute. Die Investition ist wirtschaftlich, wenn dieser Barwert positiv ist. Betrachten Sie den Kauf einer Immobilie als Investition und berücksichtigen zukünftige Zahlungen.
8. Fremdkapital: ist ein Kredit, der von Dritten bereitgestellt wird und vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden muss.
9. Ratenkredit: Ein Ratenkredit ist ein gewöhnliches Darlehen. Das bedeutet: Sie leihen sich Geld, das Sie über eine bestimmte Laufzeit und zu einem festgelegten Zins in Raten zurückzahlen. Wenn Sie einen konkreten Verwendungszweck angeben, ist vertraglich festgelegt, wofür Sie das Geld verwenden dürfen. So gibt es Ratenkredite zur freien Verwendung, als Autokredit, für eine Umschuldung oder als Modernisierungskredit.
10. Rendite: gesamter Ertrag aus einer Investition
11. Liquidität: bezeichnet die Fähigkeit eines Unternehmens oder einer Einzelperson, kurzfristige Verbindlichkeiten problemlos und fristgerecht zu begleichen. Sie spiegelt wider, wie schnell und effizient Vermögenswerte in Zahlungsmittel umgewandelt werden können, ohne dabei signifikant an Wert zu verlieren.
12. Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag ist ein Finanzprodukt, das der Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse abschließt und das Elemente des Sparvertrags (Bausparen) und der Immobilienfinanzierung (Bauspardarlehen) enthält. Er ist eine Anlageklasse für die steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Zudem können Bausparer die einkommensunabhängige Riester-Förderung („Wohn-Riester“) in der Spar- und Darlehensphase des Bausparvertrags nutzen. Mit Erfüllung des Sparziels durch Erreichen eines festgelegten Mindestsparguthabens erwirbt der Bausparer einen Rechtsanspruch auf Zuteilung einer zweckgebundenen Baufinanzierung für Wohnimmobilien (§ 1 Abs. 2 BauSpkG)
13. Blankodarlehen: Kredite, die ohne Stellung von bewertbaren Kreditsicherheiten von Kreditinstituten den Kreditnehmern gewährt werden. Wird nur ein Teil des Darlehens abgesichert, so spricht man von dessen ungesichertem Teil als dem Blankoanteil des Darlehens.
14. Grundschuld: Eine Grundschuld ist ein eingetragenes Recht an einem Grundstück, das zur Sicherung einer Forderung dient. Die Bank wird als Gläubigerin in das Grundbuch eingetragen. Im Falle eines Kreditausfalls kann die Bank die Immobilie versteigern lassen und sich aus dem Erlös bedienen.
15. Immobilie: Eine Immobilie (lateinisch im-mobilis 'unbeweglich'), in der Rechts- und Wirtschaftssprache "unbewegliches Sachgut" genannt, ist ein Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder ein Bauwerk (Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie).