Мы подберем для вас лучшее финансирование недвижимости в Германии

aktuelles Zinstableau

Das Zinstableau ermöglicht einen schnellen Überblick über die aktuellen Bauzinsen für ein "repräsentatives" Beispiel. Allerdings geht dieses Beispiel davon aus, dass Sie sehr viel Eigenkapital^[1] einsetzen, es hat einen Beleihungsauslauf^[2] BLA von 54 % (150.000 Kredit / 280.000 Kaufpreis).
Warum sollten Sie über 150.000 € wertvolles Eigenkapital^[1] einsetzen?

Mit solchen Zinsen wird Werbung gemacht wird. Wenn Sie unbedingt so viel Eigenkapital verwenden wollen, bekommen Sie solche Zinsen auch bei uns. Allerdings entspricht das nicht unserer Empfehlung.

Niedrigere Sollzinsen verleiten dazu, Ihr wertvolles Eigenkaptial zu opfern.
Doch was weg ist, ist weg.

⇒ Finanzieren Sie mit weniger Eigenkapital^[1] und mehr Fremdkapital^[3], auch wenn der Sollzins dabei höher ist!
⇒ Minimieren Sie aus dem gleichen Grund die Rate!

Zinskurve - Wie haben sich die Zinsen in der Vergangenheit entwickelt?

endfälliges Darlehen + Tilgungsersatz: gute Konditionen, geringe Rate, auch bei knapper Haushaltsrechnung. 80 % + 20 % + Nebenkosten.

Folgendes Beispiel gehen davon aus, dass der Beleihungswert^[2] dem Kaufpreis entspricht.

Пример 1. 100 % Finanzierung^[4] mit Tilgungsersatz^[5]. Kaufpreis = Beleihungswert = 200.000 €, Stand 24.04.2025

Kaufpreis ohne Nebenkosten (100 %) 200.000 €

Variante mit minimaler Rate:

endfälliges Darlehen 160.000 € (80 %), Zins 3,70 % p. a.; 493,33 € p. m.
Tilgungsersatz 160.000 € (80 %), 1 % p. a.; 133,33 € p. m.
KfW Darlehen 40.000 € (20 %), 35 Jahre, Zins 3,77 % + Tilgung 1,45 %; 174,08 € p. m.
Rate gesamt: 801 € p. m.

Variante mit minimalem Zinssatz:

endfälliges Darlehen 160.000 € (80 %), Zins 3,60 % p. a.; 480,00 € p. m.
Tilgungsersatz 160.000 € (80 %), 3 % p. a.; 400,00 € p. m.
KfW Darlehen 40.000 € (20 %), 25 Jahre, Zins 3,74 % + Tilgung 2,58 %; 210,63 € p. m.
Rate gesamt: 1091 € p. m.

Obige Alternative zum Annuitätendarlehen^[6] funktioniert auch bei knapper Haushaltsrechnung und ohne "Lebensphasenbetrachtung" (Renteneintritt usw.), sogar in Kombination mit einem zusätzlichen Kredit für die Nebenkosten (die meisten Banken fordern echtes Eigenkapital). Sie ist auch bei befristetem Aufenthaltstitel möglich.

Sinnvoll ist eine 100 % Finanzierung^[4]:

80 % - endfälliges Darlehen + Tilgungsersatz^[5]
20 % - Kredit aus dem KfW 124 Wohneigentumsprogramm
KfW 124 gibt es nur für vollständige oder teilweise Eigennutzung und maximal 100.000 €
individuelle Lösung für die Nebenkosten

Insbesondere empfehlen wir die Variante mit minimaler Rate, um Ihre Haushaltsrechnung zu schonen. Sie können jederzeit mehr zahlen, wenn Sie keine bessere Verwendung für Ihr Geld haben sollten.

Finanziert wird mit dieser Kombination maximal der Kaufpreis (100 % Finanzierung^[4]).
Wertsteigernde geplante Modernisierungen erhöhen den Beleihungswert.
Zusatzsicherheiten erhöhen den Beleihungswert.
Die Nebenkosten sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Eine Besonderheit dieser Bausparkasse ist, dass auch akzeptiert wird, wenn Sie die Nebenkosten über einen Ratenkredit, ein nachrangiges Darlehen oder wie auch immer finanzieren. Viele Banken lehnen eine Finanzierung ab, wenn das Eigenkapital kein echtes Eigenkapital ist, sondern zeitgleich ein Ratenkredit aufgenommen wird.

Gleiche Konditionen in ganz Deutschland. Aufschläge für besondere Situationen (Selbständige, …)

Wir prüfen individuell, ob andere Konzepte wie ein klassisches Annuitätendarlehen^[6] sinnvoller und besser sind.

Hier klicken: Warum 100 % finanzieren? Warum mit niedriger Rate? Warum 80 % + 20 %?

Ein sinnvolles Ziel einer cleveren Finanzierung ist es, die Rate und insbesondere die Zahlungen für Tilgungen oder Tilgungsersatz^[5] zu minimieren, auch wenn sich der Sollzins dadurch erhöht.

das größte Problem der meisten Finanzierungen ist eine knappe oder sogar negative Haushaltsrechnung.
- Schonen Sie Ihr Eigenkapital^[1]!
- Zahlen Sie so wenig und so langsam wie möglich!
- Bevorzugen Sie eine Variante mit möglichst geringe Rate, auch wenn der Sollzinssatz um 0,10 % höher ist!
- Verderben Sie sich nicht zukünftige Finanzierungen oder Kredite durch eine freiwillig zu hoch angesetzte Rate, an die Sie 10 Jahre gebunden sind.
  Mehr zahlen geht immer, weniger nimmer.
Ein wichtiger Vorteil der Immobilien-Finanzierung: Die Inflation^[7] arbeitet für Sie. Während sich der Wert der Immobilie erhöht, verringert sich der Wert der Restschuld.
- Eine Restschuld von 100.000 € in 10 Jahren entspricht
  - bei einer Inflation von 2 % einem heutigen Wert von 82.000 €.
  - Bei einer Inflation von 3 % sind es heute 74.000 €,
  - bei einer Inflation von 4 % sind es heute 67.000 €,
  - und bei einer Inflation von 5 % nur 61.000 €.
- Um den Effekt der Inflation maximal zu nutzen und um Eigenkapital zu schonen, sollte man während der Laufzeit idealerweise nur die Zinsen bezahlen, ohne zu tilgen. Leider ist das in Deutschland nicht (mehr) möglich, und Banken verlangen einen Tilgungsersatz^[5] als Sicherheit, der dazu dient, dass das Darlehen auch tatsächlich zurückbezahlt werden kann.
- je weniger und langsamer sie zurückzahlen, desto länger ist die Laufzeit. Ideal wäre eine unendliche Laufzeit (Kredit nie zurückzahlen).
  Zahlen Sie nur dann freiwillig schneller und mehr zurück, wenn Sie keine bessere Anlagemöglichkeit für Ihr Geld haben.
  Eine möglichst lange Laufzeit ist kein Nachteil, sondern oft ein Merkmal einer cleveren Finanzierung.
- Lassen Sie sich nicht durch die "hohen Gesamtzinsen über die Laufzeit" vom rechten Weg abbringen. Wenn Sie zukünftige Zahlungen und den Einfluss der Inflation richtig bewerten wollen, dann müssen Sie den Nettobarwert^[8] zukünftiger Zahlungen zum heutigen Zeitpunkt ermitteln: Was haben zukünftige Zahlungen heute für einen Wert?
  Das mag nicht intuitiv sein. Es ist aber die beste Möglichkeit, Finanzierungen über einen Zeitverlauf zu bewerten.
  Vereinfacht: Wenn Sie Ihr Eigenkapital mit einer besseren Rendite anlegen können, als Sie für die Zahlung von Raten zahlen, egal ob Zinsen oder Tilgung, dann nutzen Sie das Fremdkapital^[3].
Warum 80 % von der Bank und 20 % mit einem Kredit KfW 124 Wohneigentumsprogramm?
Weil die Konditionen bis 80 % BLA^[2] viel besser sind, als bei BLA > 80 %. Und weil diese Konditionen aktuell besser sind, als KfW-Konditionen.
Wenn sich dadurch die Konditionen nicht verschlechtern, dann wählen Sie eine Finanzierung, bei der Sie flexibel bei Bedarf zusätzlich zurückzahlen oder einzahlen können (Sondertilgung, Sonderzahlung bei Tilgungsersatz^[5]). Diese Optionen sollten Sie allerdings nur nutzen, wenn Sie überschüssiges Eigenkapital nicht zu guten Konditionen alternativ anlegen können.
Vertrauen Sie meiner analytischen Expertise und praktischen Erfahrung!
Ich besitze fremdfinanzierte Immobilien mit laufenden Finanzierungen im 7-stelligen-Euro-Bereich.
⇒ Besuchen Sie meine Website für die Analyse von Immobilien-Investitionen:
der-immobilien-investor.de

Пример 2. Wenn die Maklerprovision nicht separat bezahlt wird, sondern im Kaufpreis enthalten ist, dann ist das für die Finanzierung besser. ⇒ Der Beleihungswert wird größer, weniger Eigenkapital wird benötigt.

Sie wollen ein Annuitätendarlehen individuell berechnen?

Benutzen Sie unseren Kreditrechner Individuelles Zinstableau, um die Konditionen für ein Annuitätendarlehen individuell zu berechnen!

Wir finden die beste Finanzierung für Sie und Ihre Immobilie!
Daten eingeben, Anfrage stellen. Wir melden uns. (Hier klicken!)

Erweiterter Annuitätendarlehen Kreditrechner (Hier klicken!)
Berücksichtigt werden: Eigenkapital, PLZ, Art der Nutzung (selbst wohnen / vermieten), Alter, Haushaltseinkommen, zweiter Antragsteller, …

Die Angebote sind individueller, als beim Kreditrechner Individuelles Zinstableau, da mehr Einflussfaktoren berücksichtigt werden.

На доступность и условия финансирования влияет множество факторов

Нажмите здесь: Факторы, влияющие на финансирование

Дата рождения ⇒ возраст ⇒ дата окончания срока действия, дата выхода на пенсию
Доходы и расходы ⇒ Бюджетный отчет, который должен быть положительным после финансирования. Чем больше положительный показатель, тем лучше условия. Также учитывается количество детей и количество автомобилей в семье.
Кредиты в рассрочку ⇒ Некоторые банки отказываются предоставлять финансирование по достижении определенного количества текущих кредитов. Платежи по кредитам в рассрочку влияют на Бюджетный отчет.
Воспользуйтесь нашим предложением о пересмотре сроков погашения существующих рассроченных кредитов, если это необходимо, чтобы сократить количество кредитов или снизить размер взносов за счет увеличения срока.
Трудовые отношения ⇒ фрилансеры или самозанятые получают худшие условия;
Безработица, временная занятость или испытательный срок являются проблематичными.
почтовый индекс ⇒ Многие банки предоставляют финансирование только в своих регионах.
Использование недвижимости:
- Для собственного использования можно использовать выгодные программы KfW. Финансирование при небольшом собственном капитале также проще для владения недвижимостью, чем для сдачи в аренду.
- Многие банки требуют больше собственного капитала для аренды. Часто финансируется только до 90 % или 100 % стоимости покупки.
  Необходимо указать планируемый доход от аренды, поскольку он влияет на Бюджетный отчет
Жилая площадь: маленькие квартиры часто не финансируются вообще или стоят дороже. Они часто требуют больше собственных средств. Разные банки устанавливают разные ограничения: 30 м², 40 м², 45 м², 55 м².

Вложенный капитал имеет очень большое влияние:

"100 %" относится к цене покупки.
Дополнительные расходы (налог на передачу земли x % + нотариус / земельный кадастр 2 % + агент по недвижимости y %) должны быть оплачены из собственного капитала, если это возможно.
Финансирование свыше 100 % (т. е. включая дополнительные расходы) предлагается лишь некоторыми банками и проверяется отдельно. Банки более строги к планируемой сдаче в аренду, чем к проживанию владельца.

Sollzinsbindungszeit (SZB) = Период финансирования с фиксированной процентной ставкой
Это период, на который вы и банк связаны процентной ставкой.

В Германии "стандартный" срок действия SZB составляет 10 лет.
Вы всегда можете расторгнуть договор по истечении 10 лет, даже если SZB действует дольше.
Возможны более короткие SZB. Многие банки не очень любят их, так как они сокращают срок, в течение которого финансирование должно окупиться для банка. Несмотря на то, что SZB сроком менее 10 лет могут быть дешевле, чем SZB сроком на 10 лет, они часто оказываются дороже.
SZB со сроком действия более 10 лет стоят дороже: Заемщики могут расторгнуть договор через 10 лет, банки же привязаны к более длительному сроку SZB. Поскольку более длинные SZB стоят дороже, должны быть веские причины для их согласования: Гарантия процентной ставки на весь срок или страх, что новая проверка кредитоспособности может оказаться отрицательной после окончания срока действия SZB и перехода в другой банк.

Если вы хотите (или нуждаетесь) в модернизации своего жилья, воспользуйтесь калькулятором реконструкции KfW, чтобы узнать, что вам нужно.

Мы пока не можем предложить консультацию по защите активов от принудительной модернизации, навязанной государством, а только по финансированию. Подумайте о модернизации и профинансируйте ее при покупке недвижимости. Позже и отдельно это будет сложнее и дороже.

Поскольку главное преимущество финансирования недвижимости заключается в возможности наращивать активов / имущество за счет малого собственного капитала и как можно большего долга, я являюсь сторонником как можно меньшего собственного капитала и низкой погащения. Иногда более высокая погащение может иметь смысл, например, если финансирование должно быть завершено к моменту выхода на пенсию, чтобы предотвратить отрицательный счет за квартиру после выхода на пенсию.

Право на необязательное специальное погашение иногда включено в условия, иногда оплачивается дополнительно (худшие условия). Будучи владельцем большого заемного капитала, я предпочел бы сохранить свой капитал, чем добровольно выплачивать больше, чем необходимо.

Сохраните ценный капитал:
Кроме того, если у вас слишком много собственного капитала и есть идея использовать внеплановые погашения, я могу помочь вам инвестировать ваш капитал с большей доходностью, чем вы сэкономите на выплате процентов при использовании внеплановых погашений:
⇒ Autoselect - powered by MorgenFund

Поиск и нахождение недвижимости в Германии

Нажмите здесь: Метапоиск общедоступных объектов недвижимости в Германии (порталы, газеты, объявления), с указанием рыночной стоимости и истории предложений - бесплатно для наших клиентов

С помощью нашего поиска мы предлагаем вам самый большой охват рынка в Германии:
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О нас: Görtz-Invest

Germo Görtz, Berlin

Предоставление кредитов на недвижимость и кредитов в рассрочку.
Дом в качестве залога.
Управление активами с помощью ETF.
Мы говорим по-русски. (Я учился и работал в России.)

Запишитесь на бесплатную консультацию онлайн (Нажмите здесь!)

Wir sprechen Deutsch. Мы говорим по-русски. We speak English.

Недвижимость: оптимальный вариант финансирования (Нажмите здесь!)

Финансирование иностранцев, у которых есть только вид на жительство (Aufenthaltserlaubnis)

Мы также можем финансировать иностранцев, не являющихся гражданами ЕС, у которых есть только вид на жительство (Aufenthaltserlaubnis). Это может быть дороже, чем в других банках. Но лучше быть немного дороже, чем не быть вообще.

Каковы преимущества финансирования с помощью Goertz-Invest?

Нажмите здесь: Почему Görtz-Invest?

Получение кредита на недвижимость:
будь то строительство с нуля или покупка уже готового объекта - мы поможем Вам реализовать ваши мечты по самым лучшим ценам.
Экономьте больше денег:
более выгодные кредиты по сравнению с кредитами, полученными непосредственно в банке.
Высокий процент успеха:
при посредничестве в финансировании недвижимости.
Вероятность получения финансовых обязательств значительно выше при наличии финансового брокера.
Индивидуальные консультации:
Мы уделим время вашим заботам и окажем поддержку в поиске и финансировании жилой недвижимости.

Финансирование для иностранцев, не являющихся гражданами ЕС

Иностранцам, как правило, требуется вид на жительство для въезда и проживания. Закон о пребывании предусматривает в общей сложности семь различных видов на жительство:

Aufenthaltserlaubnis
Blaue Karte EU
ICT-Karte
Mobiler-ICT-Karte
Erlaubnis zum Daueraufenthalt – EU
Niederlassungserlaubnis
Visum

Как правило, иностранцам из стран, не входящих в ЕС, для получения финансирования требуется разрешение на поселение (Niederlassungserlaubnis) или, по крайней мере, Голубая карта (Blaue Karte EU, Blue Card).

Если не оговорено иное, обработка финансовых документов осуществляется бесплатно. Исключение составляют специальные документы, например, выписки из земельного кадастра, если мы должны получить их за плату.

Что говорят наши клиенты

Почему именно финансирование недвижимости?

Нажмите здесь: Почему именно финансирование недвижимости?

Мой первый основной бизнес, IT-консалтинг AISBERG, на 100% зависит от технологий Microsoft. После того как несколько лет назад я на собственном опыте убедился, как крупные корпорации, включая Microsoft, ведут себя на некоторых рынках, как "санкции" и отказ от технологий используются в качестве экономического оружия в войне против других стран, я решил уменьшить свою зависимость от Microsoft. Как der-Immobilien-Investor, я давно интересуюсь инвестициями в недвижимость с использованием заемного капитала. Так финансирование строительства и инвестиции в недвижимость стали моей второй основной деятельностью в тесном сотрудничестве с опытными профессионалами.

Накопление активов за счет инвестиций в недвижимость с использованием заемного капитала
Оценка эффективности и моделирование инвестиций в недвижимость
Vergleiche von Investitions- und Finanzierungsszenarien mit Power BI
Германия по-русски на ru-geld.de

1. Eigenkapital: im Gegensatz zum Fremdkapital jene Mittel, die von den Eigentümern einer Unternehmung zu deren Finanzierung aufgebracht oder als erwirtschafteter Gewinn im Unternehmen belassen wurden (Selbstfinanzierung)

2. Beleihungsauslauf, BLA: ein prozentualer Wert, der das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Immobilie angibt. Er dient Banken als Risikomaß und beeinflusst die Zinshöhe der Baufinanzierung. Der maximale Beleihungswert einer Immobilie ist der Kaufpreis. Daher ist es sinnvoll, für eine Erhöhung des Beleihungswerts die Maklerprovision in den Kaufpreis hineinzuverlagern, statt separat zu bezahlen.

3. Fremdkapital: ist ein Kredit, der von Dritten bereitgestellt wird und vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden muss.

4. 100 % Finanzierung: Die 100 % beziehen sich auf den Kaufpreis, nicht auf den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Kaufpreis = 100 %. Korrekter ist: Beleihungswert = 100 %. Der maximale Beleihungswert einer Immobilie ist der Kaufpreis. Daher ist es sinnvoll, für eine Erhöhung des Beleihungswerts die Maklerprovision in den Kaufpreis hineinzuverlagern, statt sie separat zu bezahlen. Da die Nebenkosten gerne pauschal mit 10 % angenommen werden, gibt es den Begriff "110 % Finanzierung", womit die Finanzierung inklusive der Nebenkosten gemeint ist. Wertsteigernde Modernisierungen können den Beleihungswert über den Kaufpreis hinaus erhöhen.

5. Tilgungsersatz, Tilgungssurrogat: für ein Darlehen wird eine Tilgungsaussetzung vereinbart. Das geliehene Geld muss auch hierbei zurückgeführt werden. Die Bank verlangt andere Sicherheiten, wie Ansprüche auf Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen o. a. Die zum Zeitpunkt der Zuteilung zur Verfügung stehende Summe löst das Darlehen ganz oder teilweise ab.

6. Annuität: Ein Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Dabei bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich (zumindest während der vereinbarten Zinsbindungsfrist). Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Es handelt sich dann um einen Voll-Tilger.

7. Inflation: Unter einer Inflation (lateinisch inflare, "aufblähen", "anschwellen lassen"; oder Preissteigerung, Teuerung) wird in der Volkswirtschaftslehre und Wirtschaft der Anstieg einzelner Preise oder des Preisniveaus in einem Staat innerhalb eines bestimmten Zeitraums verstanden, ohne dass dies auf Mengen- oder Qualitätsveränderungen der Güter und Dienstleistungen zurückzuführen ist. Sofern die Preise in einer Volkswirtschaft fallen, spricht man von Deflation, bleiben sie konstant von Preisniveaustabilität.

8. Nettobarwert, Kapitalwert, englisch net: present value (NPV): eine betriebswirtschaftliche Kennzahl der dynamischen Investitionsrechnung, er wird zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Investitionen ermittelt. Der Nettobarwert ist der Barwert aller mit der Investition verbundenen Ein- und Auszahlungen über den zu erwartenden Nutzungszeitraum der Investition. Dabei wird ein Diskontierungszinssatzes angewendet, denn Zahlungsflüsse in der Zukunft haben einen anderen Wert, als Zahlunsflüsse heute. Die Investition ist wirtschaftlich, wenn dieser Barwert positiv ist. Betrachten Sie den Kauf einer Immobilie als Investition und berücksichtigen zukünftige Zahlungen.