Tipps zur Finanzierung

mit wenig Eigenkapital viel Vermögen aufbauen

Beim Vermögensaufbau ist eine wesentliche Besonderheit von Immobilien[1] und somit der größte Vorteil gegenüber Aktien, Anleihen oder anderen Anlageformen, dass man Immobilien[1] mit wenig Eigenkapital[2] und viel Fremdkapital[3] erwerben kann.

Lesen Sie mehr dazu: Vermögensaufbau durch Investition

Wenn eine Immobilie als Investition betrachtet wird (Vermietung), dann ist ein wichtiges Ziel eine hohe Eigenkapital-Rendite. Daraus ergibt sich:

  • möglichst wenig Eigenkapital[2] verwenden

  • möglichst viel Fremdkapital verwenden

  • möglichst geringe Tilgung leisten, um das Eigenkapital[2] zu schonen

  • Warum ist der Einsatz von möglichst viel Fremdkapital[3] der entscheidende Erfolgsfaktor einer Immobilien-Investition?

  • Und warum werden dadurch Immobilien[1] zu idealen Investitionsobjekten?

Anmerkung
 Bei selbst genutzten Immobilien kann es andere Ziele und somit andere Prioritäten geben, da Zinsen nicht steuerlich abgesetzt werden können. So kann möglicherweise auch eine höhere Tilgung wünschenswert sein.

Überblick: Vermögensaufbau mit Wertpapieren oder Immobilien

Tabelle 1. Vergleich der Investition in Wertpapiere oder in Immobilien
Wertpapiere[4] (Aktien[5], Anleihen[6], Fonds[7], ETF[8]) Immobilien[1]

Liquidität[9], Verfügbarkeit

transparenter und fast vollkommener Markt
hohe Verfügbarkeit:
Wertpapiere können einfach und schnell gekauft und verkauft werden, auch kleine Anteile.

enger und intransparenter Markt
geringe Verfügbarkeit:
Kauf und Verkauf sind schwieriger und aufwendiger.
Teile einer Immobilie können nicht vekauft werden.

Wertsteigerung

* bei Aktien höher als bei Anleihen
* durchschnittlich wesentlich höher, als die Inflation[10], insbesondere bei Aktien
* höher, als bei Immobilien

geringe Wertsteigerung.
eine "gesunde" Wertsteigerung entspricht der Inflation.
Auch höhere Wersteigerungen sind möglich (Spekulation mit Immobilien), oder Wertverluste.

laufende Einnahmen

bei Aktien: Dividenden[11]

Mieteinnahmen

Volatilität[12]

bei Aktien höher als bei Anleihen

viel geringer, als bei Aktien oder Anleihen

Finanzierung mit Fremdkapital[3]

für Wertpapier-Depots können Wertpapier-Kredite vereinbart werden. Oft bis zu 50 % des Wertes. Die Konditionen sind schlechter, als bei Immobilien-Finanzierungen. Andererseits sind diese Kredite sehr flexibel in der Nutzung und Tilgung.

Der Erwerb kann mit sehr viel Fremdkapital[3] finanziert werden.
Das ist einer der wesentlichen Vorteile von Immobilien.
Die zu erwerbenden Immobilien[1] dienen als Sicherheit.

Verwendung als Sicherheit

Wertpapier-Depots können als (zusätzliche) Sicherheit verpfändet werden, um Immobiliar-Kredite zu bekommen. Dann sind allerdings keine Verkäufe mehr möglich. Die Beleihungsgrenze ist geringer, als bei der Verwendung von Immobilien[1] als Sicherheit.

können mittels Grundschuld sehr gut als Sicherheit verwendet werden:
* für den Erwerb von Immobilien[1]
* für eine Kapitalbeschaffung, wenn diese im Zusammenhang mit Immobilien[1] stehen

Die Verwendung als Sicherheit für den Erhalt eines günstigen Immobiliar-Darlehens ist ein wesentlicher Vorteil von Immobilien.

Fremdkapital-Hebel[13]

Da viel weniger Fremdkapital[3] für den Erwerb eingesetzt werden kann, ist die Eigenkapitalrendite[14] geringer und der Fremdkapital-Hebel ist kleiner, als bei Immobilien.

Durch die Verwendung von wenig Eigenkapital[2] und viel Fremdkapital[3] ergibt sich eine sehr viel bessere Rendite auf das eingesetzte Kapital: eine hohe Eigenkapitalrendite.

Ein möglicher hoher Fremdkapital-Hebel[13] ist ein wesentlicher Vorteil von Immobilien.

steuerliche Aspekte

Abgeltungssteuer von 25 % auf Gewinn und Wertsteigerung

* Wertsteigerung ist unter bestimmten Bedingungen bei privatem Erwerb steuerfrei
(3 Kalenderjahre selbstgenutze Immobilien, bei Vermietung mehr als 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf, weitere Bedingungen)
* Bei Vermietung zusätzliche steuerliche Berücksichtigung: Mieten sind Einnahmen, Zinsen und Abschreibungen auf den Gebäudewert sind Ausgaben.

Vermögensaufbau mit wenig Eigenkapital[2]

Der Vermögensaufbau erfolgt üblicherweise mit Eigenkapital ohne den Einsatz von Fremdkapital[3] und nur aus der Wertsteigerung und den Ausschüttungen. Zu Beginn kann nur wenig Vermögen aufgebaut werden.

mit wenig Eigenkapital[2] und viel Fremdkapital[3] können große Vermögen aufgebaut werden. Von Anfang an kann viel Vermögen aufgebaut werden, wobei parallel eine große Kredit-Belastung durch das Fremdkapital[3] besteht.

Auswirkungen der Inflation

Aktien sind Sachwerte und ein Schutz vor Inflation.
Der Wertzuwachs ist üblicherweise größer, als die Inflationsrate.

Immobilien[1] sind Sachwerte und ein Schutz vor Inflation.
Ein gesunder Wertzuwachs entspricht der Inflationsrate.
Kreditnehmer gewinnen durch die Inflation. Der Kreditbetrag bleibt gleich, der Wert sinkt um so mehr, je höher die Inflation ist.
Alles wird teurer, nur nicht der Kredit.

Weniger Eigenkapital oder bessere Konditionen?

  • Mehr Eigenkapital[2] bei gleichem Ertrag + Wertsteigerung der Immobilie
    ⇒ geringere Eigenkapital-Rendite

  • Mehr Eigenkapital[2]
    ⇒ weniger Fremdkapital[3]
    ⇒ geringeres Risiko für die Banken
    ⇒ bessere Konditionen

  • Banken gehen bei Finanzierungen davon aus, dass zumindest die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar + Grundbuch, Makler) aus Eigenkapital[2] bezahlt werden sollen.

  • Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital[2] (Fremdkapital: 100 % Kaufpreis + Nebenkosten) sind schwer, aber bei selbstgenutzten Immobilien[1] mit einigen Banken möglich: zu entsprechend schlechteren Konditionen.

  • Bei 90 % Finanzierungen gibt es viel mehr Angebote und bessere Konditionen, als bei 100 % Finanzierungen.

  • Der Unterschied der Konditionen für unterschiedliche Beleihungsgrade mag gering aussehen, betrachtet man die Finanzierung als eine Zusammensetzung aus verschiedenen Blöcken mit unterschiedlichen Konditionen, sieht man, wie teuer die Finanzierung höherer Beleihungsgrade tatsächlich ist. Der "Differenz-Zins" ist der Zinssatz, mit dem der jeweilige Abschnitt der Finanzierung, also die aktuelle Zeile, finanziert wird. Bei einem hohen Differenzzins stellt sich die Frage, ob man diesen Bereich vielleicht preiswerter auf andere Art und Weise finziert bekommt.

Tabelle 2. Auswirkung des Beleihungsgrades auf Konditionen
Kaufpreis 200.000,00 €

Finanzierung

% von Kaufpreis

Sollzins

Sollzins €

Zins gewichtet

Differenz-Zins

220.000,00 €

110,0%

4,20%

9.240,00 €

4,620%

7,20%

200.000,00 €

100,0%

3,90%

7.800,00 €

3,900%

6,60%

180.000,00 €

90,0%

3,60%

6.480,00 €

3,240%

4,40%

160.000,00 €

80,0%

3,50%

5.600,00 €

2,800%

3,50%

Haushaltsrechnung

Eine zu enge Haushaltsrechnung ist der Hauptgrund für scheiternde Finanzierungen.
Man sollte einen Überschuss von mindestens 300 € pro Monat haben, besser mehr.

  • verschiedene Banken haben unterschiedliche Berechnungsmethoden für die Haushaltsrechnung

    • unterschiedliche Pauschalen für Lebenshaltungskosten kommen zur Anwendung

    • Miete von zu vermietenden Immobilien, die finanziert werden sollen, werden unterschiedlich angerechnet, manchmal auch gar nicht

    • wohnt man nicht selbst zur Miete, sondern beispielsweise bei den Eltern, werden unterschiedliche Pauschalen angesetzt

    • Einkommen aus selbständiger Tätigkeit wird unterschiedlich angerechnet

    • zusätzliche Angaben haben bei einigen Banken ein Einfluss auf die Haushaltsrechnung und auf Konditionen

      • Anzahl der Personen im Haushalt

      • Anzahl der Pkw im Haushalt

      • Berufsgruppe, Branche

      • Geburtsland

      • Staatsangehörigkeit

      • Art des Aufenthaltstitels

      • …​

  • Ratenkredite strecken

    • Ratenkredite sind schlecht für die Selbstauskunft und verschlechtern die Bonität.
      Vorsicht auch vor 0 % Finanzierungen für Möbel oder Konsumgüter usw., diese Kredite werden in der Schufa eingetragen und verschlechtern die Bonität. Manche Banken finanzieren grundsätzlich nicht ab einer bestimmten Anzahl bestehender Ratenkredite

    • Können bestehende Ratenkredite nicht ganz abgelöst werden, dann sollten diese zusammengefasst und gestreckt werden, um die Rate zu senken.
      Bereits laufende Ratenkredite können jederzeit mit 1 % Vorfälligkeit umgeschuldet werden, beispielsweise auf einen neuen Ratenkredit mit 120 Monaten Laufzeit.

    • ⇒ Daher vermitteln wir auch Ratenkredite

  • Tilgunssatzwechseloptionen nutzen
    Teilweise gibt es bei bestehenden Darlehen die Möglichkeit, den Tilungssatz zu wechseln, zwischen 2 - 5 %. Man sollte auf die niedrigst mögliche Tilgung gehen.

  • Haushaltsrechnung zum Renteneintritt optimieren
    Eventuell sollte die Tilgung leicht erhöht werden, wenn dadurch Kredite zum Renteneintritt getilgt werden können. Insbesondere, wenn der Antragsteller zwischen 27 und 40 Jahren alt ist. So kann man sich später eine niedrigere Tilgung leisten, indem man heute minimal höher tilgt.

  • Nie freiwillig mehr Tilgung vereinbaren als unbedingt nötig
    Es sei denn, um genau zum Renteneintritt fertig zu sein.
    Keine Sondertilgungen leisten und stattdessen in neuen Finanzierungen lieber 90 % anstatt 100 % finanzieren
    ⇒ die Rate sinkt, der Zinsatz wird günstiger, geringere Tilgung ist möglich, da das Risiko für die Bank niedriger ist bei geringerer Beleihung.

  • Finanzierung von Pkw optimieren
    Pkw sind für Banken kein Vermögen, sondern nur ein Kostenfaktor.
    ⇒ Ballonfinanzierung (hohe Schlussraten und kleine Raten) statt Leasing, um die Raten zu verringern.

  • Ratenkredite auf Freundin / Ehepartner / Familie verschieben
    Kommt man mit dem Strecken von Ratenkrediten nicht weiter, können diese auf andere Personen verschoben werden und nach einer Immobilienfinanzierung wieder zurückgeholt werden.

Auslandsimmobilien, Sondervermietung

  • Auslandsimmobilien?

    • Wie finanzieren?

      • Ratenkredit
        Dieser Ratenkredit muss weggetilgt sein, bevor eine neue Immobilienfinanzierung in Deutschland aufgenommen wird, da er schlecht in der Selbstauskunft aussieht

      • lastenfreie Immobilie in Deutschland zur Kapitalbeschaffung verwenden

      • Finanzierung über eine ausländische Bank - Bieten wir nicht an

    • ⇒ Probleme mit der weiteren Finanzierbarkeit in Deutschland:

      • Wert der Auslandsimmobilie und Einnahmen daraus werden nicht angerechnet

      • Kosten für Zinsen, Tilgung und Bewirtschaftung gehen trotzdem als Ausgaben in die Haushaltsrechnung ein

      • Der Kredit für die Immobilie wird wie ein Ratenkredit betrachtet und verschlechtert die Bonität

    • ⇒ Immobilien[1] in Deutschland bieten viele Chancen, warum sollte man sich die Finanzierung einer Immobilie im Ausland antun?

    • ⇒ Wenn Sie trotzdem eine Immobilie in Spanien suchen: wir arbeiten mit Partnern in Spanien zusammen, beispielsweise in Marbella.

  • Sondervermietung wird oft nicht angerechnet
    Sondervermietung wie Ferienvermietung, möblierte Vermietung, zimmerweise WG-Vermietung, Monteurvermietung kann oft nicht angesetzt werden. Mit Glück wird die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt, mit Pech auch diese nicht.
    Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen sind gewerbliche Tätigkeit. Ein Gewerbe ist anzumelden. Die Immobilie fällt nicht unter die 10-jährige Spekulationsfrist.

Selbständig vs. Angestellt

  • Nebenberufliche Einzelunternehmen?
    Gerne werden Einzelunternehmen oder auch GbRs nebenberuflich gegründet, ohne dass diese besonders erfolgreich werden. Diese müssen jedoch von der Bank geprüft werden. Darum verweigern einige Banken gleich die Zusammenarbeit, wenn ein solches Einzelunternehmen auf dem Steuerbescheid auftaucht.
    Spätestens, wenn bereits eine Immobilie im Besitz ist, verlangt die Bank Steuererklärungen / Steuerbescheide und bemerkt selbständige Tätigkeiten.

  • Selbständige sind schwerer zu finanzieren, als Angestellte
    Unter 40.000 € netto pro Jahr (ca. 66.000 € Gewinn vor Steuern) ist eine Finanzierung für einen Selbständigen schwierig. Die Bankenauswahl ist eingeschränkt, Zugang zu Blankodarlehen und Ratenkrediten ist erschwert oder sogar nicht möglich.
    ⇒ Ein Geschäftsführer-Gehalt kann dann hilfreich sein, was eine Finanzierung als Angestellter ermöglicht. Für Neugründer kann sofort nach drei Gehaltsabrechnungen, ohne Probezeit, ohne Befristung, eine Finanzierung durchgeführt werden.
    Bei normalen Neugründungen einer Selbtändigkeit müssten zwei bis drei "gute Jahre" (über 40.000 € netto-Gewinn) abgewartet werden.

Modernisierung, Sanierung, Eigenleistung

  • Modernisierung mitfinanzieren

    • Modernisierungen lassen sich je nach Bank zu 50-100 % mitfinanzieren.

    • Modernisierungen
      Heizung, Dach, Fenster, Grundrissverbesserungen, Türen, Elektrik, Sanitär/Bad, Wärmedämmung

    • Sanierungen können nicht mitfinanziert werden
      Bodenbeläge und Malerarbeiten

    • Die Grenze der mitfinanzierbaren Modernisierungskosten liegen bei ca. 30 % des Kaufpreises

  • Totalsanierungsobjekte
    mögen Banken nicht.
    ⇒ Etappenweise finanzieren

    1. Finanzierung Kaufpreis 100 % + Kaufnebenkosten bis 30 % des Kaufpreises, mit sehr kurzer Zinsbindung

    2. Ratenkredit bis 50.000 € zur weiteren Modernisierung, nachdem (a)) abgeschlossen ist.
      Wichtig: Ratenkredit erst aufnehmen, wenn Finanzierung (a) voll ausbezahlt ist, sonst Schufa-Probleme mit möglichen Problemen der Auszahlung von Finanzierung (a)

    3. Umfinanzierung.
      Wichtig: keine Schwarzarbeit, da Belege in Höhe der Ratenkredite nötig sind, dass der Ratenkredit wohnwirtschaftlich verwendet wurde

  • Eigenleistungen zur Senkung des Beleihungsauslaufes

    • Jede Position muss genau aufgelistet werden, wieviel Material und wieviel Arbeitsleistung

    • Für die Arbeitsleistungen können Handwerkerstunden angesetzt werden (beispielsweise 60 € / h)

  • Mieteinnahmen und Guthaben nicht bei der finanzierenden Bank
    Falls es doch zu einer möglichen Pfändung kommen sollte.

größtes Problem: unvollständige Unterlagen

Unvollständige Unterlagen an die Bank einzureichen bringt wenig bis nichts. Im Gegenteil, am Ende wird die Finanzierung abgelehnt, weil die Bank keine Lust mehr darauf hat.
Auch solche Diskussionen sind wenig hilfreich:

  • die bisherige Hausbank hat das nicht gebraucht

  • der bisherige Vermittler hat das nicht gebraucht

  • wofür das überhaupt nötig sei

1. Immobilie: Eine Immobilie (lateinisch im-mobilis 'unbeweglich'), in der Rechts- und Wirtschaftssprache "unbewegliches Sachgut" genannt, ist ein Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder ein Bauwerk (Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie).
2. Eigenkapital: im Gegensatz zum Fremdkapital jene Mittel, die von den Eigentümern einer Unternehmung zu deren Finanzierung aufgebracht oder als erwirtschafteter Gewinn im Unternehmen belassen wurden (Selbstfinanzierung)
3. Fremdkapital: ist ein Kredit, der von Dritten bereitgestellt wird und vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden muss.
4. Wertpapier: Unter Wertpapieren werden in erster Linie Aktien, Anleihen und Investmentzertifikate verstanden. Unternehmen und auch andere Emittenten wie zum Beispiel Staaten geben oft Wertpapiere heraus, um sich Kapital zu besorgen. Besonders beliebt unter den Wertpapieren ist die Aktie, mit deren Kauf der Anleger die Möglichkeit hat, an der Entwicklung eines Unternehmens teilzuhaben.
5. Aktie: ein Anteil an einem Unternehmen, das Aktiengesellschaft oder kurz AG heißt. Wer eine Aktie kauft, wird dadurch als Aktionär Miteigentümer des Unternehmens.
6. Anleihe: langfristige Schuldverschreibungen (ab 4 Jahren) mit fester Verzinsung.
7. Investmentfond: Investmentfonds legen das Geld, das von vielen Investoren in einen gemeinsamen Topf eingezahlt wird, möglichst gewinnbringend an. Man unterscheidet nach Anlageklasse verschiedene Fonds. Ein ETF (engl.: "Exchange Traded Fund") ist ein börsengehandelter Indexfonds, der die Wertentwicklung eines Index, wie beispielsweise des DAX, abbildet. Im Kern vereinen ETFs die Vorteile von Aktien und Fonds in einem Produkt.
8. ETF (engl.: "Exchange Traded Fund"): ein börsengehandelter Indexfonds, der die Wertentwicklung eines Index, wie beispielsweise des DAX, abbildet. Im Kern vereinen ETFs die Vorteile von Aktien und Fonds in einem Produkt.
9. Liquidität: bezeichnet die Fähigkeit eines Unternehmens oder einer Einzelperson, kurzfristige Verbindlichkeiten problemlos und fristgerecht zu begleichen. Sie spiegelt wider, wie schnell und effizient Vermögenswerte in Zahlungsmittel umgewandelt werden können, ohne dabei signifikant an Wert zu verlieren.
10. Inflation: Unter einer Inflation (lateinisch inflare, "aufblähen", "anschwellen lassen"; oder Preissteigerung, Teuerung) wird in der Volkswirtschaftslehre und Wirtschaft der Anstieg einzelner Preise oder des Preisniveaus in einem Staat innerhalb eines bestimmten Zeitraums verstanden, ohne dass dies auf Mengen- oder Qualitätsveränderungen der Güter und Dienstleistungen zurückzuführen ist. Sofern die Preise in einer Volkswirtschaft fallen, spricht man von Deflation, bleiben sie konstant von Preisniveaustabilität.
11. Dividende: der Teil des Gewinns eines Unternehmens, der an seine Aktionäre ausgezahlt wird.
12. Volatilität: Ausmaß der Schwankung von Preisen, Aktien- und Devisenkursen, Zinssätzen oder auch ganzen Märkten innerhalb einer kurzen Zeitspanne
13. Fremdkapital-Hebel, Leverage-Effekt: Mehr Eigenkapitalrendite durch Fremdkapital. Durch den Einsatz von Fremdkapital können Sie möglicherweise die Rendite Ihres Eigenkapitals erhöhen. Das gilt, wenn sich dadurch der Gewinn erhöht. Wichtig ist, dass die Kosten für das Fremdkapital unter der Gesamtkapitalrendite bleiben. Ist das nicht der Fall, sinkt die Eigenkapitalrentabilität. Je höher der Verschuldungsgrad, desto höher wird andererseits das Risiko: Sie bekommen entweder keine Kredite mehr oder zu schlechteren Konditionen.
14. Eigenkapitalrendite: die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital 'i Eigenkapital %'