Vermögensaufbau durch Investition

Investieren in Wohnimmobilien mit Fremdkapital ("Baufinanzierung"). Investieren in Aktien oder Anleihen mit Investment-Fonds.

Investition oder Ausgabe?

Was ist der Unterschied zwischen einer Investition[1] und einer Ausgabe?

Investition

X ⇒ X + Y
Eine Investition[1] ist eine Kapitalanlage, die zum Ziel hat, das eigene Privatvermögen zu vergrößern oder zukünftige Gewinne und Werte einer Firma zu steigern.

Ausgabe

X ⇒ X - Y
Bei einer betriebswirtschaftlichen Ausgabe verringert sich das Vermögen.

Überblick: Vermögensaufbau mit Wertpapieren oder Immobilien

Tabelle 1. Vergleich der Investition in Wertpapiere oder in Immobilien
Wertpapiere[2] (Aktien[3], Anleihen[4], Fonds[5], ETF[6]) Immobilien[7]

Liquidität[8], Verfügbarkeit

transparenter und fast vollkommener Markt
hohe Verfügbarkeit:
Wertpapiere können einfach und schnell gekauft und verkauft werden, auch kleine Anteile.

enger und intransparenter Markt
geringe Verfügbarkeit:
Kauf und Verkauf sind schwieriger und aufwendiger.
Teile einer Immobilie können nicht vekauft werden.

Wertsteigerung

* bei Aktien höher als bei Anleihen
* durchschnittlich wesentlich höher, als die Inflation[9], insbesondere bei Aktien
* höher, als bei Immobilien

geringe Wertsteigerung.
eine "gesunde" Wertsteigerung entspricht der Inflation.
Auch höhere Wersteigerungen sind möglich (Spekulation mit Immobilien), oder Wertverluste.

laufende Einnahmen

bei Aktien: Dividenden[10]

Mieteinnahmen

Volatilität[11]

bei Aktien höher als bei Anleihen

viel geringer, als bei Aktien oder Anleihen

Finanzierung mit Fremdkapital[12]

für Wertpapier-Depots können Wertpapier-Kredite vereinbart werden. Oft bis zu 50 % des Wertes. Die Konditionen sind schlechter, als bei Immobilien-Finanzierungen. Andererseits sind diese Kredite sehr flexibel in der Nutzung und Tilgung.

Der Erwerb kann mit sehr viel Fremdkapital[12] finanziert werden.
Das ist einer der wesentlichen Vorteile von Immobilien.
Die zu erwerbenden Immobilien[7] dienen als Sicherheit.

Verwendung als Sicherheit

Wertpapier-Depots können als (zusätzliche) Sicherheit verpfändet werden, um Immobiliar-Kredite zu bekommen. Dann sind allerdings keine Verkäufe mehr möglich. Die Beleihungsgrenze ist geringer, als bei der Verwendung von Immobilien[7] als Sicherheit.

können mittels Grundschuld sehr gut als Sicherheit verwendet werden:
* für den Erwerb von Immobilien[7]
* für eine Kapitalbeschaffung, wenn diese im Zusammenhang mit Immobilien[7] stehen

Die Verwendung als Sicherheit für den Erhalt eines günstigen Immobiliar-Darlehens ist ein wesentlicher Vorteil von Immobilien.

Fremdkapital-Hebel[13]

Da viel weniger Fremdkapital[12] für den Erwerb eingesetzt werden kann, ist die Eigenkapitalrendite[14] geringer und der Fremdkapital-Hebel ist kleiner, als bei Immobilien.

Durch die Verwendung von wenig Eigenkapital[15] und viel Fremdkapital[12] ergibt sich eine sehr viel bessere Rendite auf das eingesetzte Kapital: eine hohe Eigenkapitalrendite.

Ein möglicher hoher Fremdkapital-Hebel[13] ist ein wesentlicher Vorteil von Immobilien.

steuerliche Aspekte

Abgeltungssteuer von 25 % auf Gewinn und Wertsteigerung

* Wertsteigerung ist unter bestimmten Bedingungen bei privatem Erwerb steuerfrei
(3 Kalenderjahre selbstgenutze Immobilien, bei Vermietung mehr als 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf, weitere Bedingungen)
* Bei Vermietung zusätzliche steuerliche Berücksichtigung: Mieten sind Einnahmen, Zinsen und Abschreibungen auf den Gebäudewert sind Ausgaben.

Vermögensaufbau mit wenig Eigenkapital[15]

Der Vermögensaufbau erfolgt üblicherweise mit Eigenkapital ohne den Einsatz von Fremdkapital[12] und nur aus der Wertsteigerung und den Ausschüttungen. Zu Beginn kann nur wenig Vermögen aufgebaut werden.

mit wenig Eigenkapital[15] und viel Fremdkapital[12] können große Vermögen aufgebaut werden. Von Anfang an kann viel Vermögen aufgebaut werden, wobei parallel eine große Kredit-Belastung durch das Fremdkapital[12] besteht.

Auswirkungen der Inflation

Aktien sind Sachwerte und ein Schutz vor Inflation.
Der Wertzuwachs ist üblicherweise größer, als die Inflationsrate.

Immobilien[7] sind Sachwerte und ein Schutz vor Inflation.
Ein gesunder Wertzuwachs entspricht der Inflationsrate.
Kreditnehmer gewinnen durch die Inflation. Der Kreditbetrag bleibt gleich, der Wert sinkt um so mehr, je höher die Inflation ist.
Alles wird teurer, nur nicht der Kredit.

Unsere Strategie zum Vermögensaufbau

  1. Liquidität[8] aufbauen durch Investition[1] in Aktien[3] oder Anleihen[4] mit Investment-Fonds[5], insbesondere mit ETF[6]

  2. Immobilie[7] erwerben mit wenig Eigenkapital[15] und viel Fremdkapital[12]

    • die passende Immobilie muss erst einmal gefunden werden

    • eine Finanzierung muss formal möglich sein, insbesondere muss die Haushaltsrechnung ein positives Ergebnis liefern.

    • strategisch investieren und darauf achten, dass die Finanzierbarkeit weiterer Immobilien möglichst auch nach dem Erwerb der Immobilie erhalten bleibt (Haushaltsrechnung)

    • gelegentlich könnte man privat erworbene Immobilien[7] nach Beendigung der Spekulationsfristen verkaufen, ohne dabei den Wertzuwachs versteuern zu müssen.
      ⇒ So wird neue Liquidität für den Erwerb weiterer Immobilien gebildet.

    • Bausparen[16] empfehlen wir zum Vermögensaufbau eher nicht. Wir empfehlen Bausparen nur als Bestandteil eines Finanzierungs-Konzepts, beispielsweise als Tilgungsersatz[17] bei endfälliger Tilgung oder wenn ein Blanko-Darlehen[18] zur Beschaffung von Liquidität[8] sinnvoll ist. Oder zur langfristigen Sicherung von Zins-Konditionen für Sicherheits-orientierte Anleger. Insbesondere ist die Verzinsung des Bausparvertrags in der Ansparphase sehr gering und wird nicht ausreichend durch die günstigen Zinsen des Bausparkredits kompensiert.
      Ausführliche (Kopf-lastige) Analysen in meinem Blog-Artikel: Bausparen

Liquidität parken mit Festgeld oder Tagesgeld (Sparen)

Tagesgeld ist eine Geldanlage ohne feste Laufzeit mit variabler Verzinsung. Das heißt, dass die Bank den Zinssatz jederzeit erhöhen oder senken darf. Die Verzinsung orientiert sich unter anderem am jeweiligen Marktzins. Guthaben auf Tagesgeldkonten sind jederzeit verfügbar.

Festgeld ist eine Geldanlage mit festgelegter Laufzeit, für die Kunde und Geldinstitut einen festen Zins vereinbaren.

⇒ Wir vermitteln die Anlage in Tagesgeld und Festgeld.

Investieren in Aktien, Anleihen, Geldmarkt und Alternative Anlagen

Ein Investmentfonds[5] (von lat. Fundus = Vorrat) bezeichnet ein Finanzinstrument, das das Kapital mehrerer Anleger sammelt und zum Zweck der Geldvermehrung bzw. Wertsteigerung anlegt. Dieses gesammelte Fondsvermögen wird meist durch einen Fondsmanager verwaltet und in ein oder mehrere Vermögenswerte investiert.

Die Schwankungen der Kurse, das Gewinn- und Verlustpotential sind bei Aktien höher, als bei Anleihen.
Eine höhere Rendite[19] wird mit einem höheren Risiko erkauft.

  • Eine Aktie[3] ist ein Anteil an einem Unternehmen, das Aktiengesellschaft oder kurz AG heißt. Wer eine Aktie kauft, wird dadurch als Aktionär Miteigentümer des Unternehmens.

  • Anleihen[4] sind langfristige Schuldverschreibungen (ab 4 Jahren) mit fester Verzinsung.

  • Der Geldmarkt hat Laufzeiten oder Fälligkeiten von bis zu zwei Jahren. Der Preis auf dem Geldmarkt ist der Geldmarktzins.

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Investieren in Wohnimmobilien mit Fremdkapital ("Baufinanzierung")

Eine Immobilie (lateinisch im-mobilis 'unbeweglich'), in der Rechts- und Wirtschaftssprache "unbewegliches Sachgut" genannt, ist ein Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder ein Bauwerk (Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie).

Immobilien[7] sind wie auch Aktien Sachwerte. Durch die Inflation steigt normalerweise auch der Wert von Immobilien. Dabei ist die Wertsteigerung bei Immobilien[7] eher geringer, als bei Aktien. Eine "gesunde" Wertsteigerung von Immobilien[7] entspricht der Inflation.

Ähnlich den Dividenden (Gewinnausschüttungen) bei Aktien, gibt es bei vermieteten Immobilie eine Miet-Rendite. Bei selbstgenutzten Immobilien[7] gibt es zwar keine Mieteinnahmen, allerdings wird die Miete einer fremden Immobilie eingespart, was somit auch einer Miet-Rendite entspricht.

Fremdkapital-Hebel erhöht die Eigenkapitalrendite

Ein wesentlicher Vorteil der Investition[1] in Immobilien[7] im Vergleich zur Investition[1] in Aktien oder Anleihen ist die Möglichkeit, mit wenig Eigenkapital und viel Fremdkapital zu investieren. Denn das besondere an der Investition[1] in Immobilien[7] ist die Möglichkeit der Immobilienfinanzierung. Dabei dient der Bank eine Immobilie als Sicherheit, und dadurch sind Immobilienkredite günstiger als andere Kredite.

Durch diesen Fremdkapital-Hebel[13] * wird die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals maximiert. Es ergibt sich eine *viel höhere Eigenkapitalrendite[14]. Denn die Gesamtrendite der Investition[1] bleibt gleich, und dafür wird weniger Eigenkapital[15] benötigt.

Tabelle 2. Der Fremdkapital-Hebel erhöht bei Investitionen in Immobilien die Eigenkapitalrendite
Gesamtrendite Eigenkapital Fremdkapital Hebel Eigenkapitalrendite

2 %

100

0

1 = (100 + 0) / 100

2 %

2 %

50

50

2 = (50 + 50) / 50

4 %

2 %

25

75

4 = (25 + 75) / 25

8 %

2 %

10

90

10 = (10 + 90) / 10

20 %

Wertpapiere als Sicherheit

Es ist auch möglich, Wertpapiere (Investmentfonds[5], Aktien[3], Anleihen[4]) als Sicherheit für Wertpapierkredite zu verwenden. Diese Kredite können sogar frei verwendet werden. Allerdings sind diese Kredite teurer, als Immobilienkredite. Und die Beleihungsgrenze von Wertpapieren ist geringer, als die Beleihungsgrenze von Immobilien.

Günstiger als Wertpapierkredite sind Immobilienkredite (die zur Finanzierung von Immobilien[7] dienen), bei denen Wertpapiere als (Zusatz-)Sicherheit verwendet werden.

steuerliche Unterschiede zwischen Immobilien und Aktien / Fonds

Bei Aktien und Fonds ist eine Abgeltungssteuer von 25 % zu zahlen. Diese Steuer betrifft Wertsteigerungen und Ausschüttungen (Dividenden).

Die Wertsteigerung einer privaten Investition[1] in Immobilien[7] ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. Bei vermieteten Immobilien[7] müssen zwischen Kauf und Verkauf mindestens 10 Jahre und 1 Tag liegen, bei selbst genutzten Immobilien[7] ist sogar die eigene Nutzung in 3 hintereinanderliegenden Kalenderjahren ausreichend. Das wäre sogar der Fall bei Beginn der eigenen Nutzung im Dezember des Jahres 1 und Ende der eigenen Nutzung im Januar das Jahres 3.
Es gibt weitere wichtige Einschränkungen, die beachtet werden müssen, um eine "gewerbliche Infizierung" zu vermeiden.

Wird eine Immobilie vermietet, müssen zwar die Mieteinnahmen als Einnahmen versteuert werden, andererseits sind Zinsen abzuziehende Ausgaben. Tilgungen (Rückzahlung der Kredite) haben keinen Einfluss auf Steuern.

Zusätzlich gibt es Abschreibungen auf das Gebäude, je nach Baujahr in unterschiedlicher Höhe. Besonders hohe Abschreibungen gibt es für Sanierungen denkmalgeschützter Immobilien.

1. Investition: Anlage von Kapital in Vermögen, um Gewinn zu erzielen
2. Wertpapier: Unter Wertpapieren werden in erster Linie Aktien, Anleihen und Investmentzertifikate verstanden. Unternehmen und auch andere Emittenten wie zum Beispiel Staaten geben oft Wertpapiere heraus, um sich Kapital zu besorgen. Besonders beliebt unter den Wertpapieren ist die Aktie, mit deren Kauf der Anleger die Möglichkeit hat, an der Entwicklung eines Unternehmens teilzuhaben.
3. Aktie: ein Anteil an einem Unternehmen, das Aktiengesellschaft oder kurz AG heißt. Wer eine Aktie kauft, wird dadurch als Aktionär Miteigentümer des Unternehmens.
4. Anleihe: langfristige Schuldverschreibungen (ab 4 Jahren) mit fester Verzinsung.
5. Investmentfond: Investmentfonds legen das Geld, das von vielen Investoren in einen gemeinsamen Topf eingezahlt wird, möglichst gewinnbringend an. Man unterscheidet nach Anlageklasse verschiedene Fonds. Ein ETF (engl.: "Exchange Traded Fund") ist ein börsengehandelter Indexfonds, der die Wertentwicklung eines Index, wie beispielsweise des DAX, abbildet. Im Kern vereinen ETFs die Vorteile von Aktien und Fonds in einem Produkt.
6. ETF (engl.: "Exchange Traded Fund"): ein börsengehandelter Indexfonds, der die Wertentwicklung eines Index, wie beispielsweise des DAX, abbildet. Im Kern vereinen ETFs die Vorteile von Aktien und Fonds in einem Produkt.
7. Immobilie: Eine Immobilie (lateinisch im-mobilis 'unbeweglich'), in der Rechts- und Wirtschaftssprache "unbewegliches Sachgut" genannt, ist ein Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder ein Bauwerk (Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie).
8. Liquidität: bezeichnet die Fähigkeit eines Unternehmens oder einer Einzelperson, kurzfristige Verbindlichkeiten problemlos und fristgerecht zu begleichen. Sie spiegelt wider, wie schnell und effizient Vermögenswerte in Zahlungsmittel umgewandelt werden können, ohne dabei signifikant an Wert zu verlieren.
9. Inflation: Unter einer Inflation (lateinisch inflare, "aufblähen", "anschwellen lassen"; oder Preissteigerung, Teuerung) wird in der Volkswirtschaftslehre und Wirtschaft der Anstieg einzelner Preise oder des Preisniveaus in einem Staat innerhalb eines bestimmten Zeitraums verstanden, ohne dass dies auf Mengen- oder Qualitätsveränderungen der Güter und Dienstleistungen zurückzuführen ist. Sofern die Preise in einer Volkswirtschaft fallen, spricht man von Deflation, bleiben sie konstant von Preisniveaustabilität.
10. Dividende: der Teil des Gewinns eines Unternehmens, der an seine Aktionäre ausgezahlt wird.
11. Volatilität: Ausmaß der Schwankung von Preisen, Aktien- und Devisenkursen, Zinssätzen oder auch ganzen Märkten innerhalb einer kurzen Zeitspanne
12. Fremdkapital: ist ein Kredit, der von Dritten bereitgestellt wird und vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden muss.
13. Fremdkapital-Hebel, Leverage-Effekt: Mehr Eigenkapitalrendite durch Fremdkapital. Durch den Einsatz von Fremdkapital können Sie möglicherweise die Rendite Ihres Eigenkapitals erhöhen. Das gilt, wenn sich dadurch der Gewinn erhöht. Wichtig ist, dass die Kosten für das Fremdkapital unter der Gesamtkapitalrendite bleiben. Ist das nicht der Fall, sinkt die Eigenkapitalrentabilität. Je höher der Verschuldungsgrad, desto höher wird andererseits das Risiko: Sie bekommen entweder keine Kredite mehr oder zu schlechteren Konditionen.
14. Eigenkapitalrendite: die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital 'i Eigenkapital %'
15. Eigenkapital: im Gegensatz zum Fremdkapital jene Mittel, die von den Eigentümern einer Unternehmung zu deren Finanzierung aufgebracht oder als erwirtschafteter Gewinn im Unternehmen belassen wurden (Selbstfinanzierung)
16. Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag ist ein Finanzprodukt, das der Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse abschließt und das Elemente des Sparvertrags (Bausparen) und der Immobilienfinanzierung (Bauspardarlehen) enthält. Er ist eine Anlageklasse für die steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Zudem können Bausparer die einkommensunabhängige Riester-Förderung („Wohn-Riester“) in der Spar- und Darlehensphase des Bausparvertrags nutzen. Mit Erfüllung des Sparziels durch Erreichen eines festgelegten Mindestsparguthabens erwirbt der Bausparer einen Rechtsanspruch auf Zuteilung einer zweckgebundenen Baufinanzierung für Wohnimmobilien (§ 1 Abs. 2 BauSpkG)
17. Tilgungsersatz, Tilgungssurrogat: für ein Darlehen wird eine Tilgungsaussetzung vereinbart. Das geliehene Geld muss auch hierbei zurückgeführt werden. Die Bank verlangt andere Sicherheiten, wie Ansprüche auf Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen o. a. Die zum Zeitpunkt der Zuteilung zur Verfügung stehende Summe löst das Darlehen ganz oder teilweise ab.
18. Blankodarlehen: Kredite, die ohne Stellung von bewertbaren Kreditsicherheiten von Kreditinstituten den Kreditnehmern gewährt werden. Wird nur ein Teil des Darlehens abgesichert, so spricht man von dessen ungesichertem Teil als dem Blankoanteil des Darlehens.
19. Rendite: gesamter Ertrag aus einer Investition